En caso de divorcio, ¿resulta más conveniente una compraventa del domicilio común o una extinción del condominio?

Cuando un matrimonio decide divorciarse ha de consensuar qué hacer con la vivienda familiar que tienen en común. En ocasiones, deciden vendérsela a un tercero. En este caso es el comprador quien paga la mayor parte de los gastos e impuestos devengados por la compra. Te invito a leer este enlace donde explico qué gastos e impuestos asume la parte vendedora y cuáles la compradora.

Si bien, en este post voy a centrarme en el supuesto que con mayor frecuencia se presenta en nuestros despachos: uno de ellos se queda con la que ha sido la vivienda habitual y compensa al otro con dinero por el valor de la mitad de la vivienda.

Recuerdo un caso reciente que atendí, el de Pablo y Ana. Ellos estaban casados en régimen de separación de bienes. Habían comprado su vivienda familiar al 50%. Antes de acudir a mi despacho ya habían decidido que Ana se quedaba con el piso y para compensar a Pablo ella le pagaba la mitad del valor del mismo. Su pregunta inmediata fue “¿qué impuestos y otros gastos tengo que pagar si yo le compro a Pablo su mitad del piso?”

En primer lugar, les dije que la mejor opción no es una compraventa, sino una extinción de condominio, por las ventajas fiscales que veremos a continuación.

La extinción o disolución de condominio está regulada en los artículos 400 a 406 del Código Civil y es una “forma práctica” de dividir una propiedad en común. Con la extinción de condominio un copropietario (Pablo) cede su proporción de la vivienda a cambio de una contraprestación monetaria: esta operación se asemeja a una compraventa, pero desde el punto de vista fiscal tiene más ventajas que la compraventa.

En términos generales si formalizamos la cesión del 50 % de la vivienda de Pablo a favor de Ana como compraventa, está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y Ana tendría que pagar entre un 8% y un 10% calculado sobre el importe de la contraprestación monetaria que paga a Pablo por su parte del piso (este porcentaje es distinto según la comunidad autónomaen la que se sitúe el piso, por ejemplo, en Aragón es un 8%).

Si bien, la extinción de condominio, como no se considera una transmisión patrimonial, tributa por el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) y significa que el coste fiscal va a oscilar entre el 1% o el 1,5% del valor económico de la mitad de la vivienda según la autonomía en la que esté. Ana, que es quien se queda con el piso, es a la que le correspondería pagar este impuesto.

Además, les expliqué que como consecuencia de que la extinción de condominio no se considera transmisión patrimonial si no un acto declarativo de derecho, Pablo, que cedía su mitad, no tendría que declarar la plusvalía municipal, el llamado impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), que se abona en cada ayuntamiento.

En esencia, la extinción del condominio no es más que un “traspaso” de una parte de la propiedad de un titular o copropietario al otro copropietario, consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común (la vivienda en este caso) y de la necesidad del legislador de arbitrar procedimientos para no permanecer en la indivisión, ya que ninguno de los copropietarios está obligado a soportarlo.

Por todo lo anterior, mi consejo es que si estás en una situación como la de Ana y Pablo, acudas al notario de tu población, quien estudiará tu caso y te asesorará acerca de todos los costes fiscales y arancelarios.