Voy a comprar una vivienda y el vendedor me pide firmar un acuerdo de arras, ¿a qué me obliga esta figura?

En los despachos notariales, en operaciones de compraventa de inmuebles, nos encontramos con que las mismas suelen ir precedidas de las llamadas arras o señales.

El mal llamado “contrato de arras” no es, en puridad, un contrato, sino una fase previa o pacto de la fase precontractual de una compraventa en la cual las partes “atan” la operación mediante el anticipo, por la parte compradora, de un determinado importe en relación con el precio. Así, si el comprador se echara para atrás, perdería la cantidad anticipada; y, si fuera el vendedor el que cambiará de opinión, las devolverá duplicadas.

Tipos:

Aunque esta función penitencial suele ser la fundamental, hemos de diferenciar tres tipos de arras en atención a la intención de las partes:

• Confirmatorias: son parte de pago del precio total y, en ellas, el comprador entrega una suma a cuenta del precio convenido. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución e indemnización de daños y perjuicios.
• Penitenciales: son las arras que autorizan el desistimiento, permitiendo que libremente cualquiera de las partes pueda, en cualquier momento, desligarse del contrato. Si es el comprador el que quiere desligarse, perderá la cantidad adelantada en concepto de arras; en caso de ser el vendedor el que pretendiera no celebrar el contrato, habría de devolver duplicado el importe ya recibido.
• Penales: son las que operan como garantía de cumplimiento del contrato, sustituyendo a la indemnización de daños y perjuicios, pero sin autorizar el desistimiento. En consecuencia, si el comprador incumple, el vendedor puede optar entre retener las arras en concepto de indemnización de daños y perjuicios o, por el contrario, exigir el cumplimiento. Si es el vendedor el que incumple, el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento o recuperar las arras duplicadas.

Formalización:

La formalización de las arras suele realizarse en documento privado y con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Dicho documento debería contener, fundamentalmente, los siguientes extremos:

• Datos personales de comprador y vendedor, y poder, en su caso, en virtud del cual se interviene. Es especialmente importante aconsejarse sobre este extremo ya que no son pocos los casos encontrados en los que la firma de las arras se realiza con poder insuficiente.
• Descripción precisa del objeto de la compra, especialmente la superficie de la parcela y la superficie construida (pues suele ser también habitual que existan diferencias entre la superficie de los títulos y la realidad que se pretende adquirir), así como del estado de cargas y arrendamientos.
• Precio final.
• Porcentaje que se abonará en concepto de arras, que suele oscilar entre un 5% y un 10% del precio de venta.
• Tiempo máximo para formalizar la venta (sobre qué ocurriría en caso de incumplimiento por supuestos de fuerza mayor, como la pandemia del COVID-19 por ejemplo, me remito al artículo publicado por mi compañero Francisco Javier Martínez del Moral).
• Determinación del tipo de arras.

En conclusión, para la adecuada redacción de este precontrato, a fin de evitar desagradables sorpresas, es aconsejable recibir asesoramiento de un profesional especializado, siendo la función de consulta y asesoramiento jurídico imparcial del notario una actuación gratuita y conveniente para la resolución de dudas.