¡Por fin puedo quitar a mis padres de mi hipoteca!

Es frecuente que los bancos, al conceder préstamos o créditos, hipotecarios o no, exijan avalistas que garanticen el cumplimiento por el prestatario/acreditado de sus obligaciones, es decir, la devolución del préstamo con sus intereses, comisiones y gastos. Aunque se podría pactar con el banco que el avalista garantice solamente la devolución del capital, no es frecuente que acceda a esta pretensión; en casi siete años de profesión, no he visto ninguna operación así.

Se exige en los casos en los que el banco considera que el prestatario o prestatarios por sí mismos no son suficientes garantes de la operación, o bien, en los que, aunque económicamente cumplan los requisitos, dado su corto recorrido profesional, en el momento que solicitan el préstamo, se debe reforzar la garantía del cumplimiento con el aval de quien tenga la solvencia requerida por el banco durante un periodo mayor de tiempo.

Pues bien, en los frecuentes casos en que los hijos son avalados por los padres, después de explicar qué significa ser fiador (de ello nos hablan en “La Hipoteca ‘Confianza’”, mi compañero Dámaso, y en “Naces, creces, te reproduces… y a veces, avalas”, de Miguel Ángel), la expresión más frecuente es “ya saben ellos que, en cuanto pueda, les saco de la hipoteca”.  Idea que me parece perfecta. De hecho, en el crédito bancario que solicité cuando empecé a desempeñar mi función de notario, mis padres actuaron como fiadores, y dejaron de serlo en la primera renovación anual.

Pero la expresión “los saco” no es correcta, no por la mala intencionalidad del hijo, sino porque depende del banco consentir la liberación del fiador; y, lógicamente, el banco intentará justificar la necesidad de mantenerlo para no ver reducidas las garantías de cobro.

Es cierto que al tener los créditos personales (los que no llevan hipoteca, prenda… como garantías) una duración generalmente inferior a los préstamos hipotecarios, es más sencillo dejar de ser avalista en los primeros que en los segundos;  como los  créditos personales suelen renovarse anualmente, en el caso de que el banco se niegue a renovar la operación sin avalista, podremos acudir a otra entidad que sí nos lo conceda, cancelar el crédito personal con la entidad anterior y formalizar una nueva sin más garantía que la personal del prestatario.

Además, esta extinción de la garantía del fiador por el transcurso del plazo de duración del préstamo, no conlleva los gastos que sí acarrea que el fiador deje de serlo en el préstamo o crédito hipotecario que sigue vigente. Y es que, entre las cláusulas relativas a las comisiones de los préstamos hipotecarios suele incluirse la de modificación de condiciones que no se refieran a la ampliación y reducción del plazo, como es la liberación del fiador, y que suele oscilar entre un 1 y el 3% sobre el capital pendiente.  No exigiría tampoco la intervención notarial pues, transcurrido el plazo de duración y devuelto el crédito, se extingue la garantía.

Eliminar al avalista del préstamo no conlleva sin embargo gravamen fiscal, no tributa por TPO y AJD, en la modalidad de TPO (modalidad en la que sí tributa en algunos casos la constitución, resulta práctico este enlace) ni en la de AJD.

Hay que prestar especial atención al hecho de que no se aproveche por parte de la entidad acreedora la escritura pública de novación en que se formalice la liberación del fiador para modificar otras condiciones del préstamo que si nos interesa mantener.

Y por último, si somos fiadores, no nos dejemos convencer para seguir como tales, pudiendo no estarlo, con comentarios como: “si se va a pagar, da igual seguir como fiador, ¿no?”, pues NO. Por un lado:

• porque ese préstamo te afecta como riesgo indirecto si vas a solicitar un préstamo para ti,
• y por otro lado, aunque no lo solicites, si falleces, dicha responsabilidad, según la opinión mayoritaria, afectará a tus herederos (en este sentido, conviene leer el apartado “¿Se extingue la fianza al morir el fiador?” del artículo de Francisco Rosales “Los peligros de la fianza”)

Teniendo en cuenta todo lo anterior, para solicitar la liberación del fiador debes acreditar al banco que tú solo, prestatario, eres garantía suficiente para el pago con la documentación fiscal y laboral/empresarial correspondiente.