Si cancelo mi hipoteca, ¿tendré que acudir al notario?

Un compañero me comentaba que son muchas las experiencias que pasan en nuestros despachos en relación con las cancelaciones de hipotecas. Y, siguiendo su comentario, escribo este post.

Es habitual que cuando el banco nos concede un préstamo hipotecario, lo que pensamos es poder devolverlo sin problemas, de tal manera que, cuando pagamos la última cuota, además de celebrar que “ya no estamos casados con el banco”, no solemos plantearnos si tenemos que hacer algo más. He pagado y listo. Pero llega el día en que vamos a vender la vivienda que dimos como garantía al firmar el préstamo y de nuevo aflora “la dichosa hipoteca” que zanjamos hace mucho tiempo.

Esto es lo que les pasó a Juan y a María. Ellos acudieron al despacho porque vendían su vivienda habitual para comprar a continuación una más grande porque su tercer hijo estaba a punto de nacer. La vivienda que vendían había sido financiada con un préstamo hipotecario que ya habían pagado. Cuando les pregunté “¿Está cancelada?” Ellos con rotundidad contestaron “Sí, por supuesto, está pagada”.

Les expliqué que una cosa es la cancelación económica o bancaria y otra es la cancelación registral. Es decir, una cosa es que Juan y María pagaran religiosamente las cuotas del préstamo y otra es que el registrador pueda saber que habían cumplido con las obligaciones bancarias. Es decir, que si los titulares registrales (en nuestro caso, Juan y María) no llevan a cabo unos trámites necesarios, difícilmente el registrador podrá cancelar esa carga (la hipoteca) que grava la vivienda.

Entonces, ¿es necesario cancelarla registralmente cuando he pagado la última cuota? La respuesta no es la misma si voy a venderla o no:

Si voy a vender…

Está claro que quien compra una vivienda quiere escuchar del notario “está libre de cargas” o, en otras palabras, no hay hipoteca que grave la vivienda. Sólo podremos decirlo si en la información registral, que desde la notaría se pide antes de toda venta, no consta inscrita ninguna hipoteca. Por lo tanto, si voy a venderla solicitaré al acreedor (banco) esa cancelación.

Lo habitual es que el director o un apoderado de la oficina bancaria en la que contratamos el préstamo acudan a la notaría más próxima y el notario nos entregue la copia de la escritura de cancelación para presentarla en el Registro, previo paso por la Oficina liquidadora para presentar la correspondiente declaración.

La cancelación del préstamo y de la hipoteca quedan exentas del gravamen de Actos Jurídicos Documentados (art.45 LITPAJD), lo que implica que no hay obligación de pago, aunque que sí de declaración (salvo en Andalucía, donde no es necesario este trámite previo).

Estas gestiones (presentar la cancelación en el registro y en la oficina liquidadora competente) las puede hacer el interesado o puede encargarla a algún gestor de confianza o al propio notario. Con independencia de quién lleve a cabo estos trámites ¿quién paga todos los gastos ocasionados? Las minutas de la notaría y del registro, sometidas a arancel, las debe abonar el deudor.

Si no voy a vender…

¿Y si yo no voy a vender? Pues en este caso no es necesario escritura pública para cancelar la hipoteca. Aunque en alguna ocasión he escuchado eso de “Yo me quedo más tranquilo si tengo la escritura de cancelación y no me importa asumir los gastos que conlleva a cambio”.

Según lo dispuesto en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, en conexión con el artículo 1964 del CC y 128 LH, podemos presentar en el registro una instancia privada con firma legitimada notarialmente o estampada en presencia del registrador:

1. transcurridos veintiún años desde el vencimiento del plazo del préstamo (digo desde el vencimiento y no desde que se firmó la escritura de constitución de la hipoteca)
2. y siempre y cuando no conste en el registro una novación de la hipoteca o se haya iniciado el proceso de ejecución por impagos.

No puedo concluir sin decir que los notarios podemos asesorarte sin coste alguno, no sólo en el momento de la constitución del préstamo hipotecario, sino también para cancelar la hipoteca; por lo que no dudes en acudir a nosotros para que te informemos y asesoremos en cualquier tema relacionado con ella.