Señor notario, ¿y si le compro su parte de la casa a mi hermano?

shutterstock_403310686Las escrituras de partición de herencia las contemplo siempre como escrituras que destilan un sabor agridulce. Tienen un aspecto netamente negativo, dado que si se hereda a una persona es porque esa persona ha fallecido. Y tienen una segunda parte, más crematística, puesto que son el instrumento necesario para que los herederos pasen a ser propietarios de los bienes que ha dejado el difunto. Una tercera parte de esas escrituras viene dada por la frase “Hacienda somos todos”, aunque aquí hay que matizar: dependiendo de la comunidad autónoma, unos son más Hacienda que otros.

Cada partición hereditaria es distinta pues junto a los bienes “divisibles” (como el dinero), hay otros que no se pueden fraccionar y repartir entre distintas personas (un piso, una plaza de garaje, etc.). Es con relación a este segundo caso de bienes no divisibles donde las fórmulas de partición hereditaria son diversas. En unas ocasiones, los herederos tienen muy claro cómo hacer el reparto de los bienes entre ellos, por lo que con la firma de la escritura de partición de herencia cada uno quedará como dueño exclusivo de una o varias propiedades.

Otras veces, se opta por poner las propiedades a nombre de todos o algunos de los herederos. Es lo que se llama “en proindiviso”, o sea, que hay varios dueños que deben ponerse de acuerdo entre sí para la gestión, el uso o la venta de esa propiedad. Esta última situación se da frecuentemente cuando hay un solo bien y varios herederos, cuando el destino de esas propiedades es la venta o cuando los herederos no tienen claro cómo hacer el reparto.

¿Qué ocurre si un heredero quiere quedarse, por ejemplo, con una vivienda que forma parte de la herencia? En primer lugar será necesario un acuerdo unánime de todos los herederos para que así sea. Ahora bien, en función del momento en el que se llegue a ese acuerdo entre los distintos interesados, las consecuencias pueden ser muy distintas.

Lo más recomendable es que ese acuerdo sea previo a la aceptación y partición de herencia. Ello supondrá que si un heredero recibe en exclusiva la vivienda, el resto de los bienes, en la medida necesaria, pasarán a los demás herederos. Si son muchos los bienes de la herencia, no debe haber problemas en los repartos y compensaciones. Pero también nos podemos encontrar en casos en los que, o no hay otros bienes en la herencia, o éstos son insuficientes para que los demás herederos resulten compensados. En estos supuestos se produce lo que se llama un “exceso de adjudicación”: el heredero que se convierte en propietario de la vivienda está recibiendo en cuantía económica más de lo que le corresponde mientras que los otros herederos, con los demás bienes, no alcanzan la cuota de herencia a la que tienen derecho.

En esta tesitura caben dos opciones: una es que el heredero que resulta dueño de la vivienda compense económicamente de su propio bolsillo a los demás, lo que se suele llamar “que les compre su parte”. Como la vivienda es indivisible, esa “compra” está, afortunadamente, exenta de impuestos. Y como resultado de esa “compra”, cada heredero termina recibiendo en bienes o en dinero su parte de la herencia. La otra opción es el cariño y la generosidad entre hermanos: te quedas con la vivienda y no nos tienes que dar nada. El único detalle que hay que tener en cuenta en este caso es que fiscalmente el cariño no está bien visto, y el que se queda con la vivienda tendrá que pagar impuestos por lo que le regalan sus hermanos.

Hasta aquí hemos visto lo que ocurre cuando los herederos acuerdan, antes de partir la herencia, que la vivienda se la quede uno. Pero también es posible que la vivienda se haya puesto ya a nombre de todos los herederos y en un momento posterior quiera uno quedarse con ella. Es perfectamente posible, aunque en este caso siempre nos encontraremos con Hacienda. Si en este momento un heredero y propietario de una parte quiere comprar la de los demás, debe hacerse una escritura de extinción de condominio. Su tributación (aproximadamente un 1,5% del valor de la vivienda, según la comunidad autónoma) es más ventajosa que si se hace una escritura de compra de las demás partes (en función del territorio se tributaría en torno al 8% sobre el valor de lo comprado). Si en vez de compensar a los demás herederos, éstos regalan su parte, ya sabemos que hay tributación y en este caso mucho mayor. En ambos casos, los herederos que transmiten su parte tendrán que reflejar la operación en su impuesto sobre la renta y pagar el impuesto municipal de plusvalía. Por tanto, desde el punto de vista fiscal, hacer la operación en este momento resulta más gravosa.

Un último aspecto importante que hay que valorar. En la mayoría de los supuestos vistos, el heredero que se quede con la vivienda abonará a los demás una cantidad económica de su bolsillo. Si ese dinero es ganancial, de su matrimonio, la propiedad de la vivienda será exclusiva del heredero (aunque hay excepciones), pero tendrá una deuda con su sociedad de gananciales.

En resumen, son muchos los aspectos a tener en cuenta cuando un heredero quiere hacerse propietario de una vivienda que forma parte de la herencia: repercusiones fiscales, matrimoniales, posibles incrementos de patrimonio, etc. Por lo tanto, es mejor acudir al notario para tener un asesoramiento completo que conduzca a la finalidad pretendida con el menor coste posible.

Acerca de Javier Rios Valverde

Notario de Linares (Jaén)

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