El papel del notario en el contrato de alquiler de viviendas

La intervención del notario en un contrato de arrendamiento es necesaria o muy conveniente, según los objetivos de las partes intervinientes.

Es necesaria porque se exige escritura pública para que dicho contrato acceda al Registro de la Propiedad, dado que solo los documentos públicos tienen entrada en él, lo cual tiene trascendencia en los casos de enajenación de una vivienda arrendada. En la práctica, es frecuente que el inquilino dude acerca de sus derechos si el arrendador decide vender. Pues bien, si tanto la finca como el contrato de alquiler están inscritos en el Registro de la Propiedad, el comprador tiene que subrogarse en la posición del arrendador, es decir, que asume el arriendo en las mismas condiciones que antes existían. Ahora bien, si el contrato de alquiler no ha tenido acceso al Registro, lo que ocurrirá si se ha formalizado en documento privado, el nuevo dueño no está legalmente obligado a respetar y a continuar dicho alquiler.

Además, la escritura pública permitirá al arrendatario conocer con exactitud la realidad del inmueble que va a ocupar, tanto física (mediante acta notarial, se podrían incorporar al contrato fotografías que acrediten el estado en que se encuentra la vivienda y el mobiliario en su caso, lo que podría evitar un desafortunado litigio en cuanto a daños, desperfectos o incluso hurtos), como jurídica (por ejemplo, si el arrendador es el verdadero dueño o si la vivienda está gravada con alguna carga que eventualmente podrían perjudicarle). En relación a esto último, si tuviera lugar una ejecución hipotecaria, la única posibilidad que tendría el inquilino de permanecer en su vivienda es que su contrato formalizado en escritura pública hubiese tenido acceso al Registro antes que la hipoteca que pesa sobre la finca.

Hasta aquí, cabría preguntarse si la intervención del notario en el contrato de alquiler supone un beneficio únicamente para la parte arrendataria, tradicionalmente considerada la parte más débil.

Evidentemente, la respuesta es no; si bien es necesaria para aquél, es más que conveniente y aconsejable para el arrendador, lo cual me lleva a hablar de qué papel desempeñamos los notarios en la mediación y arbitraje entre partes antagónicas de un contrato, con intereses manifiestamente opuestos.

El problema más habitual que se presenta es que el arrendatario incumpla una de sus principales obligaciones: no pagar la renta a su debido tiempo. ¿Qué puede hacer el arrendador, si la paciencia primero y las advertencias después, no han surtido efecto?

Para que notarialmente pudiese quedar resuelta esta controversia, es necesario que dicha circunstancia ya se hubiera previsto como cláusula en el contrato, al tiempo de otorgarse la escritura y prestar las partes su consentimiento.  Hay que recordar que la tan célebre frase de ‘notaría abierta, juzgado cerrado’ tradicionalmente ha hecho justicia a la profesión, pues el notario, como profesional del Derecho, también asesora gratuitamente e imparcialmente a las partes para que sus intereses, aun siendo opuestos, queden protegidos y lleguen pacífica y amigablemente a acuerdos que rijan los pormenores de su relación.

Así pues, la ley permite que en la misma escritura pública de alquiler de vivienda el arrendador pueda (separación en párrafos añadida):

• Acudir a un procedimiento extrajudicial de resolución del contrato, por falta de pago de la renta, lo que le restituiría inmediatamente en la posesión de la vivienda,
• y proceder a la cancelación de la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad.

En este caso, el papel del notario se centraría en la ayuda jurídica que prestaría al propietario cuando éste tuviese que requerir notarialmente al inquilino deudor, mediante un acta de reclamación de deuda dineraria para que, en un plazo de 10 días, éste pagase bien consignando el precio ante el notario, bien directamente al arrendador, o en caso de no hacerlo, aceptase la resolución de su contrato.

En tal caso, quedaría abierta la vía judicial, sirviendo dicha acta como título ejecutivo.