¿Hipoteca nueva o usada? Por qué puede ser mejor quedarme la hipoteca del vendedor que constituir una nueva

Hay un chascarrillo habitual cuando se formaliza un préstamo hipotecario: “te has casado con el banco”, que viene a decir que la hipoteca nos une a la entidad prestataria tanto o más de lo que lo hace el matrimonio a nuestro cónyuge. Aunque algo de fundamento hay en esa afirmación, la verdad es que esa unión no es necesariamente inmutable ya que los protagonistas de ese “matrimonio” pueden cambiar con el tiempo. Es lo que se llama la subrogación hipotecaria, que implica que uno de los firmantes del préstamo, sea la entidad que prestó el dinero (subrogación activa), o alguno de los que lo recibieron (subrogación pasiva), es sustituido por otro que se incorpora al préstamo, lo que puede ir acompañado o no de una alteración de las condiciones del préstamo (si se altera, decimos que estamos “novando” el préstamo).

De las bondades de la subrogación activa trata el post de mi compañera María Nogales, del que recomiendo encarecidamente su lectura.

La subrogación pasiva tiene lugar cuando se transmite el inmueble hipotecado, y el nuevo propietario no solo adquiere el bien, sino que además asume el préstamo hipotecario que lo grava, algo que por, otro lado, no es necesariamente obligatorio, aunque sí es lo habitual. En estos casos, la subrogación puede tener ventajas respecto a la otra opción disponible: cancelar el préstamo existente y constituir uno nuevo con el nuevo propietario.

El principal beneficio suele presentarse cuando las condiciones preexistentes, es decir, las pactadas en el préstamo inicial, son más beneficiosas que las que ofrece el mercado en el momento de la subrogación, lo que permite al nuevo propietario acceder a un tipo de interés más barato que el que obtendría si constituyese una nueva hipoteca. Esto ocurre, por ejemplo, en los supuestos de compra de vivienda nueva cuando las condiciones iniciales que pactó el promotor son más beneficiosas que las que se ofrecen a particulares, lo que suele ocurrir con frecuencia.

Además, los gastos generales asociados a la subrogación son más limitados que en los supuestos de constitución de nueva hipoteca. La subrogación conlleva un ahorro en gastos de tasación, necesaria en la constitución de nueva hipoteca, y en comisiones de apertura y estudio, lo que no excluye que se pueda devengar una comisión por la propia subrogación. El ahorro va también referido a los gastos notariales y registrales que son menores también en los casos de subrogación.

Desde el punto de vista fiscal es, además, especialmente ventajosa la subrogación, que está exenta del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En cualquier caso, habría que estar al caso concreto ya que, si simultáneamente se realiza una ampliación del capital o novación de la hipoteca existente, los costes pueden aumentar en atención a las distintas modificaciones que se realicen sobre la misma.

La subrogación de hipoteca se presenta así, con carácter general, como una operación que presenta ventajas, tanto operativas como económicas, aunque un buen consejo es siempre asegurase de conocer bien las condiciones de la hipoteca que asumimos para evitar sorpresas indeseadas y estudiar las posibles alternativas, algo para lo que siempre tendrás a un notario para que te asesore en el caso concreto de tu interés.