¿Cómo afecta a las herencias la desaparición del artículo 28 de la ley hipotecaria?

El Artículo 28 establecía que “las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos”.

La finalidad de este artículo era, en la cuita entre el heredero real y el aparente, proteger al primero, permitiéndole batir la actio petitio hereditatis durante el plazo de dos años desde el fallecimiento del causante. Ejercitada la acción, aquel heredero podría obtener el reconocimiento de su derecho, pudiendo reclamar la herencia que le correspondiese. De esto se sigue que, en este plazo de protección, el heredero aparente es un mero poseedor de los bienes.

Esta “prerrogativa de gracia” debe ponerse en relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pues vencida la acción por el heredero real, la consecuencia lógica es la cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad de Bienes Inmuebles que en su día se causó a favor del heredero aparente.

Heredero real y heredero aparente ¿quién es quién? La posibilidad de que una persona se entienda con derecho a la herencia de un fallecido en calidad de heredero de éste, en virtud de un título hereditario que en realidad no existe o no es válido el existente, hace aflorar la apariencia de heredero, y con ello brota puro disfraz que parece investir de dicha cualidad a la persona que así se presenta; el heredero real goza del vigor de un título hereditario existente y válido, una realidad flamante bajo la forma de un título hereditario de mejor derecho desconocido, aún.

Lo anterior producía una limitación a la libre transmisión de estos bienes, ya que, por ejemplo, el comprador que precisaba de un préstamo garantizado con hipoteca ante la posible mutación de la inscripción aparente a la real podía hacer decaer la garantía que se otorgaba. En ocasiones paliaba la situación un arrendamiento con opción a compra, pero si urgía dicha venta, esta solución no era efectiva.

Esta circunstancia ha hecho que no hayan sido pocas las voces que instaban la supresión de este artículo en aras de una mayor libertad en el tráfico inmobiliario.

El clamor popular ha hecho fortuna con la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo de las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, con entrada en vigor el 3 de septiembre de 2021, que deroga el artículo 28 de la Ley hipotecaria.

Y ¿ahora qué? Lo más significativo es el destierro de la excepción a la fe pública registral durante dos años desde el fallecimiento del causante. Ya no existe limitación a la libre transmisión de los bienes adquiridos por herencia, sea cual sea el título hereditario y sea quien sea el titular hereditario, con lo que se da plena libertad a la circulación del tráfico inmobiliario. Siguiendo el ejemplo mencionado con la nueva reforma, el adquirente de bienes hereditarios (ya sea por título de heredero, legatario o heredero forzoso) podrá vender los bienes con más celeridad pues el comprador podrá obtener más fácilmente el préstamo hipotecario al no tener ya las entidades bancarias inconveniente alguno en otorgar el préstamo pues el bien se adquirirá plenamente y sin riesgo de que dicha adquisición que garantiza se vea atacada.