Medidas de protección para evitar posibles pisos de alquiler turístico en las fincas de vecinos

La vida en comunidad que surge en los edificios en régimen de división horizontal ha podido verse alterada, especialmente antes de la pandemia, por la proliferación de aprovechamientos vacacionales que ha dado lugar a lo que ha venido a llamarse el proceso de gentrificación, particularmente acusado en las grandes urbes.

Son múltiples los problemas a la hora de gestionar fincas, como ruidos, falta de respeto a las normas de convivencia, suciedad, inseguridad e, incluso, actos vandálicos como elementos negativos de la presencia de este tipo de viviendas. Como contrapartida, existen propietarios que adquieren los pisos con la finalidad de destinarlos a uso turístico, por considerarlo más rentable que el alquiler tradicional.

Sin embargo, las molestias a los vecinos provocan que cada vez más gestores de fincas acudan a la notaría trasladando su preocupación sobre la posibilidad de que se destinen viviendas del edificio a uso turístico y planteando la modificación estatutaria precisa para restringir este destino.

La posibilidad de acordar la prohibición del alquiler turístico por la comunidad de propietarios fue introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Este decreto ha reformado la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) introduciendo en materia de viviendas de uso turístico el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de esta actividad.

Habiéndose discutido inicialmente sobre qué ha de entenderse por “limitar o condicionar”, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública admite que en esa expresión cabe incluir la prohibición absoluta.

No obstante, estas cláusulas limitativas tendrán cabida solo respecto del alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial; pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional o, en general, el alquiler de corta duración.

Ha de tenerse en cuenta, además, que el acuerdo de la junta de propietarios que prohíba el arrendamiento turístico no tiene efectos retroactivos.

Asimismo, en el año 2019 estableció que con esa misma mayoría se podría adoptar el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

En caso de que aún tras adoptarse los acuerdos prohibitivos expresados se instalase un aprovechamiento turístico, el presidente de la comunidad de propietarios podría requerir el cese inmediato de estas actividades e iniciar las acciones judiciales procedentes.

Este post se publicó en La Voz de Galicia.