Dudas más comunes de las personas que contratan un préstamo hipotecario

Hace ya más de año y medio que entró en vigor la Ley de Crédito Inmobiliario y que los notarios comenzamos a intervenir en la fase precontractual de los préstamos, reuniéndonos con los consumidores para atender sus dudas y autorizar el acta de transparencia previa a la formalización de la hipoteca. En ella, además de comprobar que la documentación legalmente exigida ha sido entregada en tiempo y forma, hacemos constar el asesoramiento que hemos prestado y recogemos las cuestiones que nos plantean.

Durante este tiempo he podido comprobar que la mayoría de las personas entiende las principales características del préstamo: capital, duración, si el tipo de interés es fijo o variable y los gastos que asumen. Del mismo modo he constatado cuales son las dudas más comunes.

Por ejemplo, si el préstamo tiene cláusula suelo, algo que la nueva ley ha prohibido expresamente. Además, ha establecido que el interés remuneratorio no podrá ser negativo.

También, si están obligados a tener un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado.

En este caso les explico que la ley permite que la entidad acreedora pueda exigirles que lo tengan contratado (y también, aunque es menos frecuente, un seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo), pero que hay libertad de contratación de estos seguros, de modo que lo que en ningún caso es obligatorio es tener que contratarlos con la compañía que la entidad prestamista determine. Por ello, entre la documentación precontractual que la entidad acreedora deberá entregarle tienen que figurar las condiciones del seguro que exige.

Relacionado con la cuestión anterior suelen preguntarme si están obligados a tener domiciliada la nómina o la pensión o recibos periódicos (como de agua, luz, teléfono…) en una cuenta abierta en la entidad acreedora, o si tienen que contratar otros seguros (de vida, salud o de automóvil…)  y/o planes de pensiones o productos de inversión con la compañía que aquélla designe.

En estos casos suelo insistir en que la contratación de estos productos o servicios, llamados de venta combinada, no es en obligatoria. Sí que puede conllevar determinadas ventajas (generalmente la aplicación de un tipo de interés más bajo), pero es conveniente ver si compensa, porque a veces su coste es mayor que lo que supone la rebaja del tipo de interés. Por ello, la ley exige que la entidad informe al prestatario, entre otros aspectos, de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado. También les aclaro que, en caso de contratarlos, no están obligados a mantenerlos durante todo el plazo de duración del préstamo.

Otra cuestión que me plantean muy a menudo es si pueden amortizar anticipadamente el préstamo. La ley expresamente reconoce el derecho de reembolso de forma anticipada, ya sea total o parcialmente, y fija la comisión máxima que se puede cobrar, estableciendo, además, que esta comisión no podrá exceder del importe de la perdida financiera que pueda sufrir la entidad acreedora. Es decir, que solo podrá cobrarse cuando la amortización suponga un perjuicio económico para la entidad prestamista.

Finalmente, otras dudas muy frecuentes son las relativas a las consecuencias del impago de las cuotas, y si bien tienen claro que pueden perder el bien hipotecado, hay que explicar que deudores y fiadores responden con todos sus bienes presentes y futuros, y de forma solidaria si son varios. Es decir: cada uno responde por la totalidad de la deuda. Además, la entidad podrá declarar vencido anticipadamente el préstamo cuando la cuantía de las cuotas impagadas alcance la cantidad fijada por la ley; y el aval no se extingue por el fallecimiento, de modo que se transmite a los herederos.

Si va a contratar un préstamo hipotecario, plantee todas las dudas que tenga al notario que elija, con el que estará a solas y quien le asesorará de forma imparcial y sin cobrarle nada por el acta.

Post publicado en ‘El Idealista’ el 2 de marzo de 2021: https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2021/03/02/789304-las-dudas-mas-comunes-a-la-hora-de-contratar-una-hipoteca-segun-los-notarios