En la firma de una compraventa con préstamo hipotecario ¿quién debe estar presente en la notaría?

A la notaría han de acudir todas las personas que vayan a transmitir o adquirir algún derecho. Es decir, con carácter general en la compraventa, los vendedores y los compradores, y en el préstamo hipotecario la parte prestataria, el representante de la parte prestamista y los fiadores o hipotecante no deudor en su caso.

Todas las personas deberán acudir personal o debidamente representadas (a través de poder notarial suficiente o de sus representantes legales) y con su documento de identidad en vigor.

Es habitual, asimismo que, si ha intervenido una inmobiliaria en la operación, acudan los agentes inmobiliarios a través de los cuales se ha canalizado la compraventa. En algunos casos, además, los representantes de las entidades financieras prestamistas vienen acompañados de representantes de la gestoría que, a veces, por parte de la entidad financiera, tramitará las escrituras.

Hay que tener en cuenta que la compraventa y el préstamo hipotecario son escrituras independientes, y que por ello son objeto de lectura y otorgamientos separados. Es decir, en la autorización del préstamo hipotecario sólo están presentes en la sala el notario, los prestatarios e hipotecantes, la entidad prestamista, la gestoría en su caso (que no firma), y los fiadores si los hubiera. En el caso de la compraventa, están presentes el notario, junto con los vendedores y compradores y el agente inmobiliario en su caso (que no firma). De esta manera, se mantiene la confidencialidad propia del sistema notarial y la parte transmitente no tiene conocimiento alguno de las condiciones del préstamo hipotecario.

Aunque, como siempre, cada autorización y firma es diferente, hay diversos factores que influyen en las personas que deben acudir a la notaría, tales como: estado civil, régimen económico matrimonial, edad, capacidad, si se trata de la vivienda habitual o no de los vendedores, si la finca se encuentra gravada con cargas previas (hipotecas, embargos…), si la finca está o no arrendada, etc.

Así, dependiendo del régimen económico matrimonial tanto de compradores como de vendedores, es posible que deban acudir los cónyuges aunque no sean titulares de las fincas (por ejemplo, si los vendedores están casados en régimen consorcial aragonés o de comunicación foral de bienes en algunas zonas de Vizcaya, a pesar de que la vivienda sea privativa de uno de ellos, es preciso que comparezcan ambos para renunciar a los derechos que le pudiera corresponder al cónyuge no titular; o si el comprador no está casado en régimen de separación de bienes y quiere que la vivienda sea privativa suya, deberá comparecer su cónyuge para explicar que el dinero que se utiliza en la compraventa es privativo del comprador).

También influye si es la vivienda habitual o no de los vendedores que se encuentren casados (y, en determinados regímenes forales, cuando constituyan pareja estable a efectos legales) ya que, en caso de que se venda la vivienda habitual del matrimonio, aunque sea privativa de uno de los cónyuges, deberá comparecer en la escritura también el otro para prestar su consentimiento.

Y, así, infinidad de matices que hacen que cada escritura sea un “mundo”, por lo que se recomienda siempre preguntar en la notaría en la que se está preparando la firma para que sean ellos los que, una vez analizado el caso, nos indiquen quiénes son los que deben acudir.