Nada es para siempre, ni siquiera la hipoteca: procedimiento para cambiar de banco

Estimado lector: aprovechamos este periodo vacacional para refrescar y actualizar algunos de los temas más leídos este año, aún de plena actualidad

Es frecuente oír en las notarías eso de que una hipoteca une más que el matrimonio. De hecho, en muchas ocasiones, nada más terminar la explicación de una hipoteca, los interesados comentan entre sí: “Bueno, pues ya estamos casados con el banco…” Nada más lejos de la realidad: Cambiar la hipoteca de banco es muy sencillo y tiene unos costes limitados por la ley. ¿Qué debe hacer quien quiera cambiar de banco? El procedimiento está recogido en la Ley 2/1994, por la que se regula la subrogación y la modificación de los préstamos hipotecarios.

Así, el deudor puede cambiar de banco, incluso sin el consentimiento del anterior,  siguiendo estos pasos:

• 1º: Debe dirigirse al nuevo banco, que le presentará una oferta vinculante en la que aparecerán las condiciones del nuevo préstamo hipotecario.
• 2º: El nuevo banco notificará por vía notarial al banco anterior su disposición a subrogarse en el préstamo antiguo y le requerirá para que, en el plazo de siete días, expida una certificación del importe de la deuda que tiene el interesado con él.
• 3º: Después de entregar la certificación, el banco anterior puede evitar la subrogación (enervarla) si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación, comparece ante el mismo notario y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a igualar o mejorar las condiciones de la oferta vinculante. Esta oferta deberá materializarse en el plazo de diez días hábiles.
• 4º: Si el banco anterior no iguala o mejora las condiciones, bastará que el nuevo banco efectúe el pago al anterior de las cantidades pendientes por capital, intereses y comisiones e incorpore a la escritura un resguardo del pago.
• 5º: Si el banco anterior no ha querido certificar el importe de la deuda, será suficiente con que el nuevo banco la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias del error, y deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. El notario lo notificará de oficio al banco anterior, y….ya está.

¿Y cuánto cuesta cambiarse de banco? También en este aspecto los gastos están tasados. Son tres las cosas que suelen preocupar a los interesados antes de tomar una decisión: Impuestos, comisiones y escrituras:

• Impuestos: La misma Ley dice que la escritura de subrogación está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es decir, no se pagan impuestos.
• Comisiones: La comisión que cobrará el banco depende del tipo de hipoteca. Si es de tipo variable y se contrató después del 27 de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada no puede ser mayor del 0,5%. Si por el contrario, el préstamo es anterior a dicha fecha, la comisión no puede ser mayor del 1%. En las hipotecas a interés fijo, la comisión de cancelación anticipada no está limitada legalmente. No obstante, el Gobierno recomendó -ya 1996- que las entidades de crédito rebajaran estas comisiones bancarias hasta un máximo del 2,5% del capital pendiente de amortización. Si se trata de un préstamo (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el deudor es una persona física (o una empresa de reducida dimensión), las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada las siguientes cantidades: 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación; o 0,25% si la amortización se produce a partir del quinto año.
• Honorarios: Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales de las escrituras de subrogación, se aplica el arancel con las reducciones que establece para este caso y tomando como base de cálculo el 70% del capital.

En definitiva, ahora que los bancos vuelven a bajar los tipos de interés en los préstamos hipotecarios, volveremos a plantearnos las subrogaciones o cambios de banco. Yo mismo he hecho estos números en el despacho en muchas ocasiones, y puede asegurarse que para una “hipoteca media” la reducción en 0,5% del tipo de interés compensa los gastos que esto conlleva.