Tengo una casa sin escritura

En la práctica, es muy frecuente la existencia de bienes inmuebles (transmitidos normalmente por sucesión hereditaria dentro de la propia familia) que carecen de un título público de propiedad (esto es, de escritura), y al mismo tiempo, y fundamentalmente como consecuencia de esa carencia de escritura, no se hallan inscritas en el Registro de la Propiedad. Por ello, el propietario es titular civil del inmueble, pero no goza de la especial protección frente a terceros que sólo conceden la escritura pública (como título de legitimación y probatorio del dominio del propietario) y la inscripción en el Registro de la Propiedad (que por el principio de fe pública registral garantiza que lo no inscrito no perjudica a terceros, y que el tercero que adquiere confiado en el Registro y con las condiciones exigidas por la ley es mantenido en su adquisición.

El acceso por primera vez de una finca al Registro de la Propiedad se denomina jurídicamente “inmatriculación”, y puede definirse como “el ingreso de una finca en la vida registral, efectuado por una primera inscripción de su dominio a favor del inmatriculante, mediante la presentación de los títulos o medios inmatriculadores legalmente admitidos, por la cual se abre folio particular a la finca a los efectos jurídicos procedentes”.

Por lo tanto, es conveniente saber cuáles son esos medios de inmatriculación que permiten que una finca no inscrita en el Registro de la Propiedad acceda a él. Prescindiendo de medios de carácter especial (como certificaciones administrativas o eclesiásticas, resoluciones de deslinde del dominio público marítimo-terrestre o resoluciones aprobatorias de reparcelaciones o concentraciones parcelarias), la legislación hipotecaria recoge los siguientes medios generales de inmatriculación: el título público de adquisición; el acta notarial de notoriedad a la que se incorpora el título privado de adquisi­ción; el expediente de dominio; y las resoluciones judiciales firmes que declaren la propiedad de bienes inmuebles.

Los dos últimos medios son de carácter judicial. Por ello, en la práctica es aconsejable, si las circunstancias del caso lo permiten, acudir a los dos primeros medios mencionados, que se realizan ante notario, con el mayor ahorro de tiempo y gastos económicos que ello conlleva. Así, el medio de inmatriculación de fincas no inscritas por título público de adquisición (que en el lenguaje usual se conoce como “un 205”, por venir regulado en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria) admite dos variantes:

• Que el título adquisitivo del transmitente o enajenante se acredite mediante documento fehaciente (documento fehaciente que la jurisprudencia viene exigiendo que sea también un documento público notarial, negando la posibilidad de que sea un documento privado con fecha fehaciente –por ejemplo, por llevar nota de pago o exención del impuesto de transmisiones o sucesiones–).
• Que mediante acta de notoriedad complementaria del título público adquisitivo (“la escritura de propiedad de la finca”) se acredite que el transmitente o enajenante es tenido por dueño; acta notarial que, en principio, ha de autorizarse por notario competente para actuar en el lugar donde radique la finca en cuestión.

Resumiendo: para poder inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad, son necesarias dos escrituras públicas de transmisión del inmueble, o una escritura pública complementada por acta notarial de notoriedad que acredite que el transmitente de la finca que se pretenda inmatricular es tenido por dueño de la misma.

En todo caso, es imprescindible que el título público contenga una adquisición de dominio derivativa y no originaria ni por usucapión (es decir, que sea una escritura de compraventa, donación, adjudicación hereditaria, aportación a la sociedad de gananciales, de partición o división de bienes en comunidad, etc.; y siempre que la fabricación de títulos no sea fraudulenta, en el sentido de que se creen artificialmente con el único objetivo instrumental de obtener la inmatriculación de la finca no inscrita en el Registro de la Propiedad). Y de igual modo, es necesario que haya una total concordancia entre la descripción de la finca en la escritura pública y la que conste en el Catastro Inmobiliario, pues debe acompañarse a los títulos públicos inmatriculadores una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título, constando además catastrada a favor del transmitente o del adquirente.

Como habréis podido observar, la inmatriculación de un inmueble en el Registro de la Propiedad es una operación compleja, por lo que, en caso de que se sea propietario de una finca que no tiene escritura pública o que, aún teniéndola, no se encuentra inscrita, conviene consultar con un notario que, estudiando las particularidades del caso concreto, te pueda asesorar sobre el medio más adecuado para conseguir la inscripción de la finca a su favor en el Registro de la Propiedad.