El contrato de alquiler debe volver a la notaría

Se tiene asumido y es conocido que para acceder a la propiedad de una vivienda tienes que hacer escritura pública ante notario. Sin embargo, no se tiene la costumbre de ir al notario cuando en vez de comprar, se alquila una vivienda. Hasta 1994 el legislador, queriendo proteger al arrendatario, convirtió el contrato de alquiler en un contrato tipo en el que los interesados solo decidían la vivienda y el precio. Lo demás estaba regulado. Pero desde esa fecha la ley de Arrendamientos Urbanos ha ido evolucionando hasta regular un contrato de alquiler que puede modularse con multitud de pactos según los gustos y necesidades de los contratantes. Ante esta mayor complejidad jurídica ha llegado la hora de que el contrato de alquiler vuelva a beneficiarse del control de legalidad del notario, y de las restantes ventajas y privilegios de cualquier escritura. Incluido, por supuesto, el asesoramiento jurídico del notario sin ningún coste adicional.
Por tanto, son muchos los pactos y las cuestiones que deben tenerse en cuenta en un contrato de alquiler de vivienda. Sin ánimo de ser exhaustivos destacaremos los siguientes:

a) La duración. Es verdad que se establece una duración mínima de tres años, pero quitando esa norma imperativa, se puede pactar y establecer otro plazo para el contrato, así como posibles prórrogas voluntarias u obligatorias para los contratantes.

b) La ley regula el derecho de desistimiento del arrendatario al alquiler transcurridos seis meses, pero se puede fijar en el contrato una indemnización a pagar por el arrendatario en caso de desistimiento según el tiempo que reste por cumplir. Si no se establece nada no habría lugar a indemnización.

c) La renta. Se pueden pactar su frecuencia de pago y la forma de hacerlo y en caso de que no se regule, la ley establece un sistema subsidiario. Para que tenga lugar la revisión anual de la renta se debe pactar expresamente y podrá fijarse la forma de hacerlo. También podrá acordarse que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas, por ejemplo.

d) Dejar constancia del estado en el que se encuentra la vivienda (así como del mobiliario y enseres, en su caso) al comienzo del arrendamiento mediante acta notarial y la incorporación al contrato.

e) La renuncia al derecho de adquisición preferente. El régimen legal establece un derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada, pero se puede pactar la renuncia a ese derecho cuando se firma el contrato.

Además, el otorgamiento de escritura pública para el arrendamiento permite su inscripción en el Registro de la Propiedad y se puede pactar que el contrato quede resuelto por falta de pago de la renta. La resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador le haya requerido notarialmente al arrendatario la deuda, (en el domicilio designado al efecto en la inscripción) instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho. Todo el proceso lo realizará el mismo notario que hizo el requerimiento.

Es verdad que según las estadísticas nuestro país se decanta más por la propiedad que por el alquiler, si bien en los últimos años esta última apuesta está ganando terreno y será mucho mejor si el contrato de alquiler vuelve a la notaría.

 

Artículo publicado en pisos.com

Acerca de Manuel Ignacio Cotorruelo Sánchez

Notario de Cádiz