Cuando no existe acuerdo entre los herederos para vender un inmueble, ¿qué se puede hacer?

En el momento de la partición de la herencia, los herederos pueden estar de acuerdo en que no se les adjudique un inmueble a todos ellos por partes iguales si así les corresponde, sino que uno de ellos se quede con el inmueble y abone en dinero la parte que correspondería a los demás, a no ser que haya en la herencia otros bienes de valor equivalente con los que pudieran quedar compensados.

Pero si se ha adjudicado ese bien por partes, lo que surge es una situación de proindiviso o copropiedad, ya que cada uno será propietario de una parte del mismo. Por ejemplo, si son dos hermanos, serían propietarios de una mitad cada uno. Si en un momento posterior, uno de ellos no quiere seguir siendo copropietario, puede perfectamente vender su parte a otra persona.

Lo que ocurre es que es bastante más difícil vender en buenas condiciones una parte de un inmueble que la totalidad del mismo. Y esta es una cuestión que se ve además muy condicionada por el hecho de que en ese caso existe un derecho de retracto a favor del otro u otros copropietarios. Por eso, sería más factible vender el cien por cien del inmueble a otra persona, lo que por supuesto requiere que cada uno venda su parte a la persona que lo compre.

Puede ser que el copropietario que no quiere vender prefiera quedarse el cien por cien y pague su parte a los demás, lo que se conoce como una extinción de condominio y que tiene un tratamiento fiscal más favorable que el de una venta, como entre otras cosas explicaba mi compañero Javier en esta entrada.

Pero también es posible y, de hecho, frecuente, que no haya acuerdo sobre este punto o sobre cuál es exactamente la cantidad que tendría que pagar el adjudicatario. Por ello, si no hay acuerdo, cualquiera de las partes puede acudir a los tribunales para ejercitar lo que se conoce como una acción de división. Es decir, tendrá lugar un juicio que terminará con una resolución judicial que decretará la venta del inmueble en una subasta pública y el reparto del precio entre las personas interesadas. Esta es la opción menos deseable, porque es, seguramente, la más larga y compleja. Además, en una subasta pública es probable que no se obtenga el mismo precio que en una venta en condiciones normales de mercado.

En esta materia ha venido a incidir la Ley de Jurisdicción Voluntaria del año 2015, que ha introducido como novedad una regulación de las subastas voluntarias, que pueden tramitarse a instancia de las partes interesadas ante el Letrado de la Administración de Justicia (sin necesidad de abogado y procurador) o también ante notario. Ello evitaría a las partes tener que pasar por un proceso judicial seguramente largo y no pocas veces doloroso. Para que esto ocurra, tendría que haber un acuerdo sobre las condiciones particulares con arreglo a las que ha de celebrarse la subasta, una operación que se lleva a cabo de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

Acerca de Miguel Ángel Panzano Cilla

Notario de Manacor (Mallorca)