Tengo un piso en propiedad. ¿Lo puedo poner a nombre de mi hijo?

shutterstock_422509183Existe una preocupación social que se percibe con frecuencia en los despachos notariales y que lleva a muchas personas a preguntar por la posibilidad de cambiar la titularidad de sus bienes para que ya, “en vida”, pasen a nombre de los hijos. La consulta se formula de manera indistinta, tanto cuando se va a adquirir una vivienda (“¿y si se pusiera ya a nombre de mi hijo?”), como cuando ya se es propietario de la misma (“¿cómo podría transmitirla a mi hijo?”).

En ambos casos, confluyen varias causas que explican esa inquietud. De un lado, el deseo lógico de transmitir el patrimonio a los hijos; que el fruto del esfuerzo de los padres sea recibido por quienes se consideran destinatarios naturales de los bienes. De otro, lo que podría llamarse “evitar papeleo el día de mañana”. Y, finalmente, cómo no, el tema fiscal: si lo dejamos para cuando me muera, ¿cuántos impuestos tendrá que pagar mi hijo?

No podemos evitar que surja la preocupación, pero la labor del notario implica ofrecer tranquilidad, explicar los distintos caminos legales y sus consecuencias, dar alternativas y acomodar el deseo de los padres a todas las circunstancias que puedan concurrir en el caso concreto.

¿Qué ocurre cuando los padres son propietarios del piso y desean ponerlo a nombre de su hijo? En primer lugar hay que informarles sobre las distintas posibilidades:

  • La primera es la donación: “Hijo mío, te regalo el piso y ya es tuyo”. Así de fácil. Ahora bien, hay que advertir varias cosas: ¿sabes el coste fiscal que tiene una donación? Pues tienes que saber que es bastante alto. Si el hijo recibe ese piso el día de mañana por herencia, lo normal es que no tenga que pagar impuestos (en la mayoría de las comunidades autónomas el impuesto de sucesiones está bonificado) o, si se tienen que pagar, su importe será muy inferior al impuesto que se soporta en caso de donación. Además, quien hace la donación, debe declararla en el Impuesto sobre la Renta, lo mismo que si estuviera vendiendo el piso, por lo que es posible que tenga que pagar una cantidad mayor. Y tendrá que pagar también la llamada plusvalía municipal (también si se hereda). Desmontamos así el primer mito: fiscalmente es mejor recibir el piso por herencia que por donación.
  • ¿Y si se lo vendo? Pues sin problema. Ahora bien, debes tener en cuenta diversos factores: hay que pagar impuestos; tu hijo, el impuesto de transmisiones patrimoniales y tú el impuesto sobre la renta, además de otros impuestos y gastos. Y si tu hijo está casado en régimen de gananciales, el cónyuge pasa también a ser propietario, y si mañana hay una separación… ay, ay, ay. Ah, y muy importante: si tu hijo te compra el piso hay que acreditar que lo ha pagado realmente, porque en caso contrario la administración tributaria entiende que puede ser una donación, y si es donación, hay que pagar el impuesto correspondiente. Claro que uno puede asumir alegremente el pago de impuestos y obviar otros inconvenientes. Todo sea por conseguir que mi hijo sea el propietario.

Pasamos a la segunda advertencia: ¿y tú dónde vas a vivir? “¿Yo? Pues en mi piso”. Recuerda que, técnicamente, el piso ya no es tuyo, que es de tu hijo y puede echarte, o alguien embargarle el piso, o que en un divorcio se adjudique por el juez al cónyuge de tu hijo y que eso conduzca a que debas abandonar el piso. ¿Entonces qué hago para que nadie me pueda echar? Pues puedes reservarte el usufructo, o sea, el uso y disfrute del piso mientras vivas. Buena idea, pero que sepas que vas a poner un piso a nombre de tu hijo, que va a pagar impuestos y demás gastos, y que tu hijo no podrá disfrutarlo hasta que mueras. ¿No te parecen muchas vueltas para llegar a ese punto? Además, ¿sabes que si un día necesitas vender tu piso ya no podrás hacerlo porque el piso no es tuyo?

Resumiendo. Lo que hay que tener en cuenta en estos casos es que existe un coste económico así como una pérdida de poder y protección para los padres, dado que quien ya no es propietario, no puede disponer.

Voy a terminar señalando el camino que me parece más correcto, fácil y barato. Es en el momento de adquirir el piso cuando se puede plantear que los padres compren el usufructo (así se garantizan de por vida un techo) y que el hijo compre la llamada nuda propiedad (y así se garantiza que el piso es suyo). Es imprescindible que padres e hijo paguen al vendedor el precio del derecho que cada uno adquiere. El coste fiscal es el mismo que si son sólo los padres los que compran el piso y el único inconveniente es que si se quiere vender el piso, tienen que estar de acuerdo padres e hijo.

Y siempre nos queda la solución clásica: que los padres sigan siendo dueños del piso, que si necesitan venderlo, puedan hacerlo y que cuando fallezcan, el piso pase al hijo.

Acerca de Javier Rios Valverde

Notario de Linares (Jaén)