¿Y por qué tengo que hacer escritura?

Comprar una casa documento privado o escritura pública- Manuel Ignacio CotorrueloSi alguien me preguntara que para qué necesita tener una escritura de compraventa, le podría contestar con otras preguntas: ¿para qué necesitas ponerte el cinturón de seguridad en el coche? O ¿Por qué cierras con llave la puerta de tu casa, e incluso pones la alarma?

La respuesta es muy sencilla: por seguridad, por ahorro, por tranquilidad, por protección. La ley no te obliga a firmar una escritura cuando compras algo. Puedes comprar el piso más caro con un apretón de manos o firmando un contrato redactado en la servilleta de un bar. La ley reconoce validez a la compra, aunque sea un pacto verbal o tres líneas en un papel cualquiera.

Ahora bien, ¿pagarías alegremente por una compra de 200.000€ y te conformarías con un apretón de manos? Antes de que me respondas me voy a situar en el momento posterior a tu compra, cuando te dan las llaves y pagas los 200.000€, y voy a imaginarme cosas:

– Estás contento porque te has ahorrado los gastos de escritura.

– Eso sí, le pides a un cerrajero que cambie la cerradura, no sea que el vendedor siga teniendo una copia. Pongamos 150€ de cerrajero.

– ¿Y si me roban, y si se quema mi casa? Rápido, contratas un seguro que cubra continente y contenido. Conoces a un buen amigo y te deja el seguro en 350€, aunque con un pequeño detalle: los 350€ son por año. Si tienes esa vivienda 30 años, y si te respetan el precio del seguro (que no creo), nos vamos a 10.500€. Bueno, pero, ¿y la tranquilidad que eso me da?

– La cerradura es buena, tengo seguro, pero ¿y si pongo alarma? Pues ya sabes. Ah, y con cuota anual, claro.

Todo eso lo contratas y lo pagas por seguridad. Además, te encuentras con lo siguiente:

– Viene el ayuntamiento y te va a cobrar el IBI –o sea, lo que toda la vida hemos llamado la contribución-. Con suerte, 500€. Que palo, ¿no? Pues más susto si coges la calculadora y lo multiplicas por esos hipotéticos 30 años: 15.000€.

– Viene la comunidad autónoma a decirte que tienes que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales por la compra. ¿Cuánto es? Pues en torno al 8% del precio de compra, o sea, 16.000€. Otro pequeño detalle: como no te informó nadie, no has liquidado el impuesto dentro de plazo, y eso supone un recargo de 3.200€ más intereses. Y como ya te tiembla hasta el pulso, le encargas a una gestoría que calcule el impuesto y se encargue de los trámites posteriores; unos 400€ de gestoría.

– ¿Y quién llama tan temprano al timbre? “Ah, es usted, el administrador de la comunidad. ¿Qué mi piso debe 2.000€ de comunidad? Pero si yo lo compré ayer. Esa deuda no es mía. ¿Cómo? ¿Qué según la ley debo hacerme cargo?” Pues nada, a pagarle a la comunidad y a correr detrás del vendedor.

Te podría contar más casos reales que han padecido otras personas y que podrían pasarte a ti: no has comprobado si se debía la contribución (si se debe, te verás afectado); no has comprobado si existían embargos, hipotecas, cargas (que deberás soportar como comprador llegando incluso a perder la vivienda); no has comprobado la situación urbanística de la parcela (y tendrás que conformarte con lo que haya), la esposa del vendedor (están en trámites de divorcio) no consintió la venta y te reclama la casa; o al vendedor se le ha ido la cabeza –por no decir que es un delincuente- y te dice que no le has pagado….

Y como ya estás al borde del paroxismo, me dirás: ¿y eso no hubiera pasado si hubiera hecho escritura? ¿Me hubiera ahorrado todos esos gastos? Pues te hubieras ahorrado muchos disgustos y habrías  pagado sólo por lo que consideraras necesario y no más de lo necesario.

¿Qué te cuesta el notario? Si haces escritura y pactas que los gastos de notaría se paguen según establece la ley, tú, como comprador, pagarías por la escritura en torno a 200€ (algo más sí pactas que te harás cargo también de los gastos del que vende, a lo que no estás en ningún caso obligado).

Si tienes la paciencia de sumar los gastos que te he dicho antes, verás que el primer año pagarás por esos “otros gastos” una barbaridad y que luego, cada año, seguirás pagando: seguro, contribución, comunidad, alarma,  etc.

Llegados aquí, llama la atención que con 200€ tengas una escritura que te garantizará todos tus derechos, que no tiene caducidad (te vale igual hoy que dentro de 50 años), que la pagas una vez y ya no tienes que pagar nada más el resto de los años.

¿Para qué te sirve la escritura? Pues para acreditar ante cualquiera y en cualquier instancia que eres el legítimo propietario de tu casa porque, entre otras cosas, el vendedor no podrá decir que él no te dio un apretón de manos, o que no firmó en la servilleta del bar, o que no le pagaste. Pero para llegar a darte esa seguridad, la escritura tiene un trabajo previo, que muchas veces no se ve, pero que es fundamental:

– El notario –que es de libre elección- va a asesorar imparcialmente y va a resolver las dudas que tengáis.

– Va a controlar que quien vende sea realmente el vendedor y pueda efectivamente vender.

– Va a comprobar si lo que compras está limpio o tiene alguna mancha: hipotecas, cargas, embargos, deudas, recibos de contribución pendientes, recibos de comunidad… Esa información es esencial antes de firmar porque puedes exigir al que vende que pague lo que está pendiente.

– Controlará la legalidad del contrato y clarificará las cosas de manera que se evitarán pleitos futuros (es lo que se llama seguridad jurídica preventiva).

– Te informará y ayudará sobre los pasos a seguir una vez firmada la escritura: pago de impuestos, posibles bonificaciones fiscales de las que te puedas beneficiar, obligaciones que asumes, trámites etc.

– Incluso conservará el original de tu escritura por si algún día la pierdes: podrás obtener en todo momento una copia autorizada.

Para que visualices el valor de la escritura de compraventa, termino con una anécdota que me ocurrió en el despacho. Vino un matrimonio mayor a hacer testamento y querían dejar la casa donde vivían a una hija. Me contaban ilusionados que esa casa la habían comprado hacía casi 50 años, pero que ya no tenía nada que ver con lo que fue. Cuando se jubilaron le hicieron una reforma integral para adaptarla a esa nueva etapa de la vida: tejado, suelos, baños, cocina, puertas, ventanas, instalaciones etc. “Ha quedado preciosa, parece otra -me decían-. Lo único que hemos conservado han sido las paredes”. Yo me permití añadir “Y la escritura”. Y, efectivamente, encima de mi mesa estaba la escritura que habían pagado hace 50 años y que les había servido y protegido desde entonces y lo seguiría haciendo durante los muchos años de vida que les deseé. Entiendo que quieras reducir gastos, y que los asociados a la compra de una vivienda son muchos, pero, ¿te compensaría ahorrarte la escritura? Considero que no.

 

Si alguien me preguntara que para qué necesita tener una escritura de compraventa, le podría contestar con otras preguntas: ¿para qué necesitas ponerte el cinturón de seguridad en el coche? O ¿Por qué cierras con llave la puerta de tu casa, e incluso pones la alarma? La respuesta es muy sencilla: por seguridad, por ahorro, por tranquilidad, por protección. La ley no te obliga a firmar una escritura cuando compras algo. Puedes comprar el piso más caro con un apretón de manos o firmando un contrato redactado en la servilleta de un bar. La ley reconoce validez a la compra,…

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Acerca de Javier Rios Valverde

Notario de Linares (Jaén)

4 Comentarios

  1. Todas esas comprobaciones (que el vendedor es dueño, las cargas, la legalidad…) las puedo hacer yo mismo, que soy abogado. Necesito un motivo más fuerte para ir al notario.

  2. Soy abogado y puedo 1. asesorarme solo y asesorar a otros 2. comprobar que el vendedor es el propietario 3. comprobar que no hay “manchas” pidiendo una nota simple 4. comprobar que el contrato es legal 5 gestionar los trámites posteriores 6. guardarme el contrato.

    Por favor necesito mejores motivos para ir al notario.

    • Francisco Javier Ríos

      Estimado usuario,

      El sistema de seguridad jurídica preventiva del Derecho español delega en el notario una función pública dirigida a dar seguridad a todos los que otorguen un negocio jurídico ante notario. No olvides que el notario es también funcionario público. Por eso la escritura pública, al contrario que el contrato privado, tiene efectos ejecutivos y está dotada de una específica fuerza probatoria. Como dice la propia Ley de Enjuiciamiento Civil, los documentos públicos –entre ellos la escritura pública notarial- “harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella.”

      Si tu compras una vivienda en documento privado y luego el vendedor te dice que él no ha firmado nada, tu camino será una larga peregrinación por los Juzgados para demostrar que esa persona es la que firmó. Si cuando compras firmas una escritura, no tendrás ese problema. Si tu vendes una casa en contrato privado y acuerdas que te la van a pagar a plazos, es mejor que te la paguen, porque si el comprador dejara de pagar, tendrás que volver a iniciar otra larga peregrinación judicial para demostrar que esa persona tiene una deuda contigo y que te la tiene que pagar. Si ese aplazamiento de pago figura en escritura pública, en caso de impago puedes reclamar judicialmente sin necesidad de demostrar nada más y si no te lo paga, ejecutar inmediatamente las garantías que en tu favor recoja la escritura. Y si quien te vendió lo hizo libre de cargas, pero luego te encuentras deudas pendientes, tu reclamación al vendedor será más rápida y eficaz si firmaste escritura y mas lenta y tortuosa si tienes solo un documento privado. Y otro efecto legal fundamental: con la firma de la escritura, adquieres la propiedad de lo comprado. La firma de un contrato privado, por sí sola, no te otorga la propiedad.

      Eso es lo que se llama seguridad jurídica preventiva: el mayor valor que en nuestro Derecho tiene la escritura –unido al control de legalidad que realiza el notario- permite que los contratos queden documentados con todas las garantías legales y eviten pleitos o disputas futuras. Y si esos pleitos llegaran, que la solución de los mismos sea lo más rápida y segura posible.

      Ese es el valor de la escritura. Pero hay más. A diferencia de lo que ocurre con el documento privado, en el momento de la firma de una escritura hay una interconexión con el Registro de la Propiedad que aumenta la seguridad: el Registro informará a través de nota simple si el piso que se vende tiene embargos o hipotecas (igual que la nota simple que tu puedas obtener) pero además te informará si después de expedir esa nota simple entra en el Registro un embargo o cualquier carga sobre el piso, de forma que a la hora de firmar la escritura la información es lo más actualizada posible. Y cuando se ponga en marcha la consulta directa del contenido del Registro de la Propiedad desde la notaria, la información será “al segundo”. Además, una vez firmada la escritura, el notario la presentará telemáticamente en unos minutos en el Registro de la Propiedad, con lo que estarás a salvo de cualquier carga, embargo o gravamen que llegue al Registro con posterioridad. Y estarás a salvo de que el mismo que te ha vendido a ti por la mañana, le venda a otro por la tarde. Pero incluso si no quieres inscribir en el Registro, si el día de mañana alguien reclama lo que tu compraste basándose en que no has inscrito, tienes muy fácil defender tus derechos presentando una tercería.

      Y eso por no hablar de otras ventajas como la posibilidad de consulta telemática instantánea de las posibles deudas por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la posibilidad de liquidar telemáticamente en el momento de la firma la Plusvalía que corresponde al vendedor o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del comprador.

      Gracias por su participación.

  3. Ahora sí que me queda claro, hay mucha ventaja que no estaba en el post, gracias por aclararlo.

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