Lo que tienes que hacer antes de contratar un préstamo hipotecario

Manuel Ignacio CotorrueloPara contratar un préstamo hipotecario debes conocer una serie de conceptos y saber que hay un proceso previo que es recomendable seguir antes de firmar la escritura. El Banco de España los describe en la Guía de acceso al Préstamo Hipotecario que te aconsejamos que consultes en la sección de publicaciones de su página web: www.bde.es  Nosotros aquí vamos a resumirte los pasos que debes dar para obtener un préstamo hipotecario:

1º) En primer lugar, y antes de tomar la decisión, hay que estudiar cuál puede ser tu máximo endeudamiento. Es decir, teniendo en cuenta tu nivel de ingresos (no sólo el de ese momento, sino el que previsiblemente tendrás en el futuro (ya que los préstamos hipotecarios se pactan a largo plazo) calcular hasta dónde puede llegar la cuota mensual que puedes pagar.

2º) Una vez decidido y calculado lo anterior, hay que obtener información de las distintas entidades bancarias, que  tienen obligación de poner a tu disposición, y actualizarlos trimestralmente, los tipos de interés y las comisiones habitualmente utilizados. En materia de préstamos hipotecarios, además, están obligados a entregarte de manera gratuita, si la solicitas, la Ficha de Información Precontractual (FIPRE). Al ser sólo información, no conlleva para la entidad la obligación de conceder el préstamo, ni te exige al solicitarla, aportar dato alguno sobre tu solvencia financiera o preferencias. Su contenido está regulado y puede consultarse para cada entidad incluso por internet. En ella se encuentra obligatoriamente la tasa anual equivalente (TAE), que es un índice que permite conocer el coste efectivo de cada operación, es decir su precio. Se expresa en tanto por ciento (%) y sirve para comparar las condiciones en caso de diversas ofertas de préstamos, de forma que cuanto más alto sea el índice TAE de la oferta recibida, peor son las condiciones para ti. Hay que tener en cuenta que, cuando el préstamo es a interés variable, la TAE sólo se refiere al primer periodo de interés que es el conocido en ese momento.

3º) El tercer paso es la elección de la entidad. Tras el estudio de las diferentes ofertas, deberás aportar a la entidad bancaria elegida los datos que te solicite para el estudio de la viabilidad económica y financiera de la operación. Por su parte, la entidad te entregará la Ficha de Información Personalizada (FIPER) que, aunque tampoco implique para el banco la obligación de conceder el préstamo, sí contiene las condiciones que, salvo circunstancias extraordinarias, serán idénticas a las definitivas.

4º) Una vez elegido el banco, éste pedirá la tasación y verificación del estado de cargas del inmueble que pretendes hipotecar, porque se necesita conocer el valor, la situación posesoria y la registral de cargas. Tendrás que aportar además, tus datos de solvencia económica para concederte definitivamente el préstamo. Este es el primer trámite que tiene coste para ti, pues debes abonar los gastos de tasación y de la nota simple registral. En caso de que la operación no sea aprobada por la entidad una vez realizada la tasación, tendrás derecho al original de la misma. Esto es importante porque puedes utilizarla en la siguiente negociación con otro banco, ya que la tasación realizada por una compañía homologada tiene una vigencia de seis meses y es de obligatoria admisión por todas las entidades crediticias.

5º) Una vez terminada la negociación, puedes solicitar a la entidad de crédito elegida la oferta vinculante. Este documento, que incluye todas las condiciones financieras del préstamo a concertar, obliga al banco y tiene una vigencia de, al menos catorce días naturales.  Esta oferta vinculante puede estar incluida en la Ficha de Información Personalizada (FIPER), en cuyo caso deberá expresar que se trata de una oferta vinculante.

6º) Proyecto de la escritura. El proceso contractual concluye con la correspondiente escritura pública ante notario. Puedes elegir el notario que quieras, y revisar con él el proyecto de la escritura en los tres días anteriores a la fecha de la firma, así como consultarle todas las dudas que tengas sobre las diferentes cláusulas del préstamo.

Trámites posteriores

Tras la firma de la escritura de préstamo hipotecario, son obligatorios dos trámites para cerrar el proceso y de cuya gestión normalmente se encarga la gestoría designada por el banco, aunque también podría hacerlo la propia notaría:

-el pago del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) ante la delegación territorial tributaria competente.

-la inscripción en el registro de la propiedad correspondiente.

Por último, los principales gastos que conlleva dicha contratación son:

  • Gastos de tasación y de verificación previa del inmueble a hipotecar.
  • Aranceles notariales de la escritura pública.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Honorarios de la gestión.
  • Seguro de daños, que debe contratarse durante toda la vigencia del préstamo sobre el inmueble hipotecado.
  • En caso de existir, la comisión bancaria por la apertura, y, en caso de tener que emitir un cheque bancario, la comisión correspondiente.

Además de todo lo que he mencionado en este post, existen otros muchos términos que uno debe conocer antes de contratar una hipoteca, como el tipo de interés variable, la carencia, las vinculaciones, etc… Seguro que tendremos ocasión de tratarlo más adelante en este blog.  También puedes consultar el folleto al respecto editado por el notariado.

Acerca de Manuel Ignacio Cotorruelo Sánchez

Notario de Cádiz

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