¿Puedo hacer en escritura el arrendamiento de mi piso? ¡Pues claro!

Manuel IgnacioCuando alguien compra o vende una vivienda, normalmente acude al notario para hacer la escritura correspondiente. Sin embargo, cuando el contrato a celebrar sobre la vivienda es un arrendamiento, no ocurre lo mismo. Durante un alquiler se puede solicitar la actuación de un notario en variadas circunstancias, pero no estamos acostumbrados a hacerlo al tiempo de formalizar el contrato de arrendamiento. Quizás porque no se sepa que puede hacerse en documento público, o quizás porque se desconozcan sus ventajas. Para explicar la conveniencia de hacer en escritura pública un arrendamiento de vivienda, se ha ideado este post.

Es verdad que la Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre de 1994, actualmente vigente, no exige ninguna forma obligatoria para la validez del contrato. Puede existir aunque se haga verbalmente. Pero también es cierto que en la mayoría de los casos el contrato se redacta por escrito para fijar de manera clara y precisa todos los pactos y añadir los que voluntariamente deseen las partes.  Además, si cualquiera de las dos partes lo exige, se formalizará por escrito y, si así se desea, se podrá otorgar en escritura pública.

La ley establece un contenido mínimo para el contrato que, por supuesto, deberá respetarse al hacerse ante notario:

  • Identidad de los contratantes (arrendador y arrendatario);
  • Identificación de la finca arrendada (lo más completa posible, con datos catastrales y en su caso, registrales);
  • Duración pactada de acuerdo con la norma;
  • Renta inicial del contrato;
  • Las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

Si se formaliza en escritura pública, se tendrán además los siguientes beneficios:

 En primer lugar, todas las ventajas derivadas de los efectos propios del documento notarial. De ellos destacamos las siguientes por su interés al caso concreto del arrendamiento:

1)  La prestación de asesoramiento propia de la función del notario como profesional del Derecho, en el momento de convenir las cláusulas del contrato. Este asesoramiento aporta a arrendador y arrendatario, además de información sobre pactos que puedan ser convenientes a uno u otro y sobre las consecuencias de los mismos, la seguridad jurídica del cumplimiento de las obligaciones legales derivadas de la formalización de un arrendamiento como son: la liquidación del correspondiente impuesto; el depósito de la fianza; el cambio o no de los contratos de suministros… y del ajuste de los diferentes pactos del contrato a la normativa: duración mínima obligatoria; posibilidad de prórroga; cesión del contrato; o los supuestos en los que se puede pactar la renuncia al derecho de adquisición preferente.

2) La posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento. Tras la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en caso de enajenación de la vivienda arrendada varían los derechos de las partes, según exista o no esta inscripción:

  • si la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad y el contrato de alquiler también está inscrito, el comprador está obligado a subrogarse en el arrendamiento y permitir el arriendo en las mismas condiciones que existían con el vendedor.
  • si la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad y  el  contrato de alquiler no está inscrito, el nuevo dueño no está obligado a subrogarse en el arrendamiento si no conocía la existencia de éste al tiempo de adquirir la finca arrendada.
  • si la finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad,y por tanto el comprador no puede conocer si está o no alquilada, tendrá derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario. Si se termina el contrato, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir –además– al vendedor, que le indemnice por los daños y perjuicios que le sean causados.

Otra de las ventajas de que se instrumente en escritura pública, es que al contrato se  podrían añadir fotografías sobre el estado de la vivienda y del mobiliario allí existente (en caso de alquilarse la vivienda amueblada) aceptadas por ambas partes, por lo que quedarían protocolizadas en la notaría de manera inamovible. Serviría de comparativa al término del arriendo, para comprobar la coincidencia o no del estado, pudiendo acreditarse, además por acta notarial en ese momento. Es conveniente que también se incluya en la escritura un inventario de los muebles y enseres que se dejan en la finca arrendada quedando también fijado su contenido bajo la fe pública notarial.

Una última ventaja de la intervención del notario, es que pueda ofrecer su mediación para la resolución de las posibles controversias o problemas que pudieran surgir entre las partes. Podría evitar anticipadamente el nacimiento de conflictos jurisdiccionales. Tendría una posición privilegiada para ello, porque a la imparcialidad propia de su función se añadiría el conocimiento de las cláusulas contractuales desde su génesis, lo que le convertiría en un intérprete ideal del contrato.

 Así que, ya sabéis, el arrendamiento de la vivienda también se puede hacer en escritura.

Acerca de Manuel Ignacio Cotorruelo Sánchez

Notario de Cádiz

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