Sólo el necio confunde valor y precio: el valor del documento notarial

Precio y ValorReinaba otro Felipe, el III, cuando en marzo de 1.611 el Duque de Osuna, Don Pedro Téllez-Girón, aspiraba a ser nombrado virrey de Nápoles, empobrecida y devastada por los corsarios, pero con un extraordinario valor estratégico para la dominación del Mediterráneo. Fue entonces cuando el amigo y secretario del Duque, Francisco de Quevedo, le dijo aquella frase que tanta fortuna hizo, y que popularizó tres siglos más tarde Antonio Machado: “Sólo el necio confunde valor y precio”.

Esta es una frase que yo he utilizado en alguna ocasión cuando me han preguntado lo que “cuesta” una escritura. Intentaré explicarme.

La seguridad jurídica es un derecho que el artículo 9.3 de la Constitución reconoce a todos los ciudadanos y que no es otra cosa que la certidumbre en las consecuencias legales de los propios actos, lo que el Tribunal Constitucional llama la “interdicción de la arbitrariedad”, o lo que es lo mismo, el saber a qué atenerse.

En su modalidad de seguridad jurídica preventiva, los ciudadanos tienen derecho a saber con certeza que sus actos y contratos serán eficaces y recibirán la tutela de los poderes públicos si se ajustan a lo que la Ley establece. Y para saber lo que la Ley establece, o para saber a qué atenerse, es necesario contar con el asesoramiento previo que permita ajustar la voluntad al ordenamiento, y asegurarse así de que los actos producirán los efectos deseados.

En el mundo existen varios sistemas para garantizar la seguridad en los negocios jurídicos de ciudadanos y empresas, que podemos agrupar en tres grandes bloques:

  • El “sistema judicial” de seguridad. En este sistema el Estado opta por la libertad absoluta de forma y la ausencia de controles previos. ¡Qué bien! Pensarán algunos. Sin papeleo ni chupatintas. Pero la realidad no es así de sencilla: Ante la falta de un tercero imparcial, los ciudadanos buscan asesoramiento por sus medios, acudiendo a letrados que –como es natural– cobran por su trabajo. En este sistema los conflictos son muchísimo más frecuentes, y deben resolverse ante los Tribunales de Justicia, con el coste personal y económico que eso conlleva.
  • El sistema de la “seguridad económica”. En este sistema el Estado no garantiza la validez ni la eficacia de los documentos o contratos, pero los interesados pueden suscribir otro contrato (seguro de título) con una compañía de seguros, que indemnizará los perjuicios causados si quien vende no está facultado para ello, hay cargas o vicios ocultos en las fincas, impuestos pendientes, o surge cualquier otro problema. Este es el sistema tradicional en EE.UU. y en los países de influencia anglosajona, y da cierta seguridad a un precio elevadísimo, pero sin evitar el daño. Este sistema sólo compensa los daños ocasionados.
  • El de la “seguridad jurídica preventiva”. Este es el sistema latino-germánico, mayoritario en el mundo, en el que se establecen unos mecanismos técnicos y jurídicos que garantizan la validez y eficacia de los contratos como medio para evitar los conflictos. Es decir, estos ordenamientos nos dicen a los ciudadanos: “si cumples unas determinadas formalidades, yo te protegeré, y tu adquisición será inatacable”. Esto es la seguridad jurídica preventiva, que además tiene una gran seguridad económica añadida por el seguro de responsabilidad civil de los profesionales y funcionarios que intervienen.

Vale, pero… ¿cuánto nos cuesta este sistema? “Las cosas son caras o baratas dependiendo de si las miras o las comparas”, dice mi madre. Lo que ocurre con el sistema de seguridad jurídica preventiva en España es que es barato, se mire o se compare.

Si se compara:

  1. El sistema español no tiene coste alguno en la fase previa al contrato: información y asesoramiento, pues el notario tiene el deber de prestar asesoramiento imparcial y gratuito a los otorgantes. En el sistema anglosajón las partes acuden a sus abogados para preparar la redacción del documento, lo que supone un gran incremento de costes.
  2. El sistema español disminuye las posibilidades de litigios, y crea una protección permanente, con el ahorro a largo plazo que ello supone.
  3. Unido a un sistema de registro que de publicidad, nuestro sistema proporciona una seguridad mayor, pues la autenticidad y eficacia del documento que accede al registro permite que sea más cierta y eficaz la información que éste pública.
  4. Se han hecho muchos estudios económicos sobre los ‘costes de las transmisiones de inmuebles’ en los distintos países. Por no aburrir, sólo diré que en Bélgica el coste es, aproximadamente, un 18% del precio de venta; en Francia, un 15%; en Italia, un 14%; en EE.UU. y en España, un 12%; en Alemania, un 10%; y en el Reino Unido un 4%.

Sí, pero… ¿qué parte de los costes totales de la transacción son ‘costes jurídicos’? Pues aquí es donde llega la sorpresa, y es que está muy arraigada la idea de que en el ‘coste’ de la escritura se incluyen los impuestos, los honorarios o las comisiones de los intermediarios, y cualquier otro gasto conexo. Pues bien, los costes jurídicos de la venta de una vivienda media en EE.UU. son del 1,59% del precio final; en Francia del 1,40%; del 1,51% en el Reino Unido; y en España del 0,47%.

Parece claro, pues, que si se compara el sistema español con el de los países de nuestro entorno es mucho más barato para el ciudadano, cualquiera que sea la forma adoptada: seguridad jurídica o económica.

Si se mira:

  • El notario español es un funcionario retribuido por un arancel o precio público, determinado por la Ley, y que es igual para todos los notarios en España. Este arancel debe cubrir los gastos de funcionamiento y conservación de las oficinas, los de adecuación tecnológica para colaborar con la Administración, la retribución del personal, y la conservación del protocolo. Es decir, con esta retribución se mantiene una oficina pública sin cargo para los impuestos de todos los ciudadanos.
  • La escritura de compraventa de un piso de 180.000€ “cuesta” unos 450€. En ese “precio” está incluido el asesoramiento a los contratantes, la configuración del negocio jurídico según su voluntad, el control de legalidad, la comprobación de titularidad, cargas e impuestos, y la presentación de la escritura en el registro para ganar prioridad frente a terceros. ¿Cuánto vale eso? Pues parece que en Francia o Reino Unido el “valor” de la seguridad jurídica tiene un “precio” tres veces superior.
  • Un testamento “cuesta”aproximadamente35€. Un poder, unos 50€. ¿Cuánto valen? Sobran explicaciones: El notario escucha la voluntad de los interesados, la adecúa al ordenamiento jurídico para asegurar su validez y eficacia, redacta y autoriza el documento, y responde de los daños que se ocasionen. Eso mismo en otro países de nuestro entorno tiene un “precio” diez veces superior.

Para acabar, contaré una anécdota que ilustra la diferencia entre lo que vale y cuesta un testamento:

Es cierto que uno puede hacer testamento en una servilleta, escribiéndolo de su puño y letra. Es lo que se conoce como testamento ológrafo. Eso debió de pensar la vecina que habitaba el piso 2ª de la finca en la que mi hermano (notario como yo), tenía su despacho en la planta 1ª. Un buen día le llegó a la notaría un expediente judicial para protocolizar un testamento ológrafo que contenía el escrito de la vecina con una hoja de periódico grapada en la que se explicaba cómo hacer este documento. Lo que no explicaba era que había tenido grave peligro de pérdida y de nulidad; tampoco decía que el expediente de adveración en el juzgado exigió la intervención de abogado, procurador, peritos calígrafos, parientes y testigos, y un contador partidor que cobró un porcentaje de la herencia. Y todo ello para acabar conservándose –junto con todo el expediente judicial– en el protocolo del vecino al que saludaba todos los días. De acudir a un notario habría pagado unos 35€. Sus herederos, molestias aparte, pagaron más de 78.000€ por los trámites que sustituyeron al testamento, y, además, acabaron enfrentados. ¿Cuánto “valía” ese testamento?

Acerca de Dámaso Cruz Gimeno

Notario de Huesca

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