¿Puedo escriturar el alquiler?

¿Puedo escriturar el alquiler? 400 266 Eduardo Amat Alcaraz

Por supuesto que sí. Como todo contrato, el de arrendamiento de bienes inmuebles -lo que comúnmente llamamos alquiler, sea de vivienda, local de negocio, finca rústica o cualquier otro inmueble-, es susceptible de otorgarse en escritura pública notarial.

No es obligatorio, pues conforme al principio consensual o de libertad de forma que rige en nuestro Derecho, los contratos son válidos cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado. Cierto es que, tratándose de arrendamientos de corta duración (una vivienda que se alquila para una quincena en período vacacional), de escasa cuantía (alquiler de una plaza de garaje, por ejemplo), o en los que las partes arrendadora y arrendataria están unidas por vínculos familiares o de amistad, el contrato suele perfeccionarse en un sencillo (y muchas veces incorrecto jurídicamente) documento privado, o incluso de manera verbal.

Pero la formalización del contrato de arrendamiento en escritura pública, sin duda, ofrece grandes ventajas:

Ante todo, el asesoramiento notarial, imparcial y cualificado, que no llevará ningún formulario de contrato de arrendamiento que se pueda descargar de internet.

La eficacia probatoria de la escritura pública, lo que permitirá hacer prueba de la existencia del contrato de arrendamiento y de su fecha. Este valor probatorio también permite incorporar a la escritura un inventario, con fotografías incluso, sobre el estado del inmueble arrendado y el mobiliario incluido en el arrendamiento, como explica mi compañero Manuel Cotorruelo en este post.

El control de la legalidad efectuado por el notario, lo que sirve para comprobar la identidad y capacidad de arrendador y arrendatario, la legitimación de las partes (y, en particular, que el arrendador es efectivamente el propietario o persona con facultad de goce y disfrute del inmueble con posibilidad de arrendarlo), que el inmueble no se encuentra gravado con alguna carga o limitación que impida su arrendamiento, o que ninguna de las cláusulas del contrato vulneran alguno de los límites y normas imperativas establecidas por la ley.

En caso de posterior venta del inmueble arrendado, facilita el ejercicio de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) que pueda ostentar el arrendatario.

Permite la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, con los efectos que señala la ley, particularmente beneficiosos para el arrendatario (al garantizar la permanencia en el inmueble al menos por el período legal mínimo de duración, si bien esto depende de si el objeto del contrato es una vivienda, otro inmueble urbano, o una finca rústica).

También ofrece grandes ventajas para el arrendador, al permitir estipular en la escritura una resolución convencional por falta de pago de la renta, con inmediata restitución del inmueble al arrendador, lo que sin duda agiliza el desalojo del arrendatario incumplidor y la pronta recuperación de la posesión del inmueble por el arrendador, que es uno de los factores más condicionantes del mercado del alquiler de vivienda.

En muchas ocasiones, se evita la formalización del contrato de arrendamiento en escritura pública notarial por motivos fiscales, bajo la creencia errónea que de esa manera no hay que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas; pero lo cierto es que este impuesto existe y se devenga cualquiera que sea la forma en que se documente el contrato. Por tanto, también queda sujeto el arrendamiento suscrito en documento privado.

Opino que todas estas razones son bastante convincentes para optar por formalizar los contratos de arrendamiento inmobiliario ante notario, dotando de mayor seguridad jurídica al negocio. Esto contribuye, en última instancia, a ampliar el número de inmuebles, singularmente viviendas, que se ofertan en el mercado de alquiler.

Eduardo Amat Alcaraz

Notario de Puerto Lumbreras (Murcia)

Todos los post de: Eduardo Amat Alcaraz