Si compro una vivienda al contado, ¿debo acudir al notario?

Si compro una vivienda al contado, ¿debo acudir al notario? 614 410 María Nogales Sánchez

Con la entrada en vigor el 16 de junio del año en curso de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que ha centrado toda la atención en los préstamos hipotecarios, parece que lo de comprar una vivienda al contado es algo del pasado.

Ciertamente, la mayoría de las compras de vivienda van acompañadas de un préstamo hipotecario destinado a su financiación, pero siguen existiendo supuestos de adquisición de las mismas sin financiación alguna.

Llegados a este punto, la pregunta es, ¿debo o no ir al notario? La respuesta me recuerda a la que daban mis padres a mis dudas de la adolescencia… puedes no acudir al notario, pero debes ir. Y lo entenderás con una sencilla explicación.

Igual recuerdas haber visto en la casa de tus abuelos un legajo en papel común, en el mejor de los casos en papel timbrado adquirido en el estanco, donde figuraba la compra de un inmueble. ¿Dudaste en algún momento que la compra no fuera válida por el sólo hecho de no haberse otorgado ante notario? Seguro que no, pero también estoy convencida de que si a día de hoy te tuvieras que comprar una vivienda no lo harías de ese modo. Quizá no sepas por qué, pero una sensación de legalidad y seguridad jurídica te conduce al notario antes de “soltar” todos tus ahorros al comprar tu vivienda.

En nuestro ordenamiento jurídico rige el principio de libertad de forma, es decir, no se requiere la escritura pública para la existencia del contrato de compraventa. Lo puedes formalizar como quieras, ahora bien, los efectos del documento privado, aunque sea en presencia de testigos, están muy lejos de los de la escritura pública.

Así, formalizar la compraventa de tu vivienda en presencia de notario te ayudará antes, durante y después de otorgar la escritura pública de compraventa.

 Antes, porque el notario te va a informar de:

  • El estado de la misma, sus características conforme al título del vendedor, si éste consta inscrito en el Registro de la Propiedad y, de no estarlo, si su título de propiedad consta o no en una escritura pública que sirva de título previo para inmatriculación y de si, en virtud de la compraventa, se inscribirá a tu nombre en el Registro de la Propiedad y la suspensión de efectos registrales, en su caso.
  • Si la descripción del bien en el título de que se trate se corresponde con la descripción que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica, de las cargas de la finca según el título y la nota simple informativa que solicitará.
  • Te informará igualmente de que debes pedir un certificado para saber si el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad, en caso de vivienda en régimen de propiedad horizontal pues, de no estarlo, responderás de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares.
  • Comprobará que la vivienda está al corriente en el pago del IBI, y de no poder hacerlo, te advertirá sobre cómo informarte del estado de deudas. Esto último es muy importante porque la ley establece una afección del bien al pago de la deuda tributaria en el IBI, en cuyo caso la Administración tiene, además, un derecho preferente, la conocida como hipoteca legal tácita, para el cobro de la deuda correspondiente al año en curso y al inmediato anterior. La ley también establece esa afección en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Así, entre otros, en caso de transmisión de un inmueble por un no residente, si el comprador no retiene el 3% a cuenta del impuesto que deberá liquidar el no residente vendedor y lo ingresa en Hacienda, y a propósito del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias. De todas estas circunstancias te informará el notario antes, incluso de decidirte, a la compra de una vivienda, si acudes a él.

Durante, porque el notario te informará de:

  • Cualquier duda que te sobrevenga durante la lectura de la escritura.
  • Del estado de cargas y gravámenes de la finca, según la información registral inmediatamente anterior al otorgamiento y firma del documento.
  • Qué significa que los gastos se hayan pactado según ley y qué debe abonar cada parte, de modo especial cuando los contratantes tienen distinta vecindad civil.
  • Cómo deben acreditarse los medios de pago.

Así mismo, el notario se asegurará y dará fe de la identidad de quienes intervienen, de la capacidad de los mismos y de la realización de las declaraciones de voluntad que constan en la escritura, así como de su fecha.

Después del otorgamiento, porque el contenido de la escritura pública tiene fuerza probatoria de los hechos y declaraciones de voluntad que contiene, y tiene eficacia ejecutiva para reclamar el cumplimiento de las obligaciones contenidas en la misma.

El otorgamiento de la escritura pública equivale, en principio, a la entrega de la cosa objeto del contrato. El notario, salvo que renuncies, presentará inmediatamente después de la firma de la escritura, telemáticamente, una copia electrónica de la misma en el Registro de la Propiedad, evitando así que ingresen en el registro, antes del cambio de titularidad, cargas o gravámenes que afecten a la finca. Además, comunicará el cambio de titularidad al catastro y al ayuntamiento correspondiente para liquidar la plusvalía municipal y evitar el cierre del Registro de la Propiedad por su no presentación. Te hará las advertencias fiscales, como el plazo para liquidar el impuesto derivado de la compraventa (TPOyAJD), la plusvalía municipal, la posible ganancia patrimonial en renta por la que deberá tributar el vendedor y te informará del valor mínimo fiscal del bien.

La escritura pública es título inscribible en el Registro de la Propiedad, que no es obligatorio, pero sí aconsejable.

¿Te parecen pocas estas razones para pasar por notaría?

Hasta la próxima.

María Nogales Sánchez

Notario de Montanchez (Cáceres)

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