¿Qué pasa si no tengo escritura de mi casa y quiero venderla?

¿Qué pasa si no tengo escritura de mi casa y quiero venderla? 548 365 María Nogales Sánchez

¿Cuántas veces me habrán preguntado qué consecuencias puede conllevar no tener escritura (título de propiedad) de la casa? En muchos casos, puede que hayan pasado generaciones enteras sin disponer de ella. Esta situación, aunque relativamente frecuente (si bien es cierto que cada vez menos), no es la más aconsejable y es conveniente utilizar y aprovechar las ventajas del sistema, donde la máxima protección se alcanza con la escritura inscrita en el Registro.

A día de hoy, a nadie le resulta fiable comprar un bien a una persona que no tiene escritura de una propiedad. En los pueblos se relativiza más, pues suele conocerse a quién ha pertenecido durante años un determinado bien.  Pero ¿se puede vender sin que el vendedor disponga de escritura de propiedad? Sí, si se hace constar el título (compra en documento privado, herencia sin formalizar…), se describe el bien en la escritura de compraventa con base en la certificación catastral y se vende a quien corresponda. De todos modos, no está garantizado que quien vende sea el verdadero dueño, por lo que, en caso de controversia, habrá que acudir a los tribunales.

Para tener más garantías, ¿cómo se escritura la propiedad del vendedor? Podríamos diferenciar varios supuestos:

  1. Que no tengamos documento alguno, bien por haber heredado el inmueble y no disponer de título público, bien porque no se documentó el contrato por el que se adquirió. En estos casos, de ser posible, debería formalizarse la herencia y adjudicar la propiedad al vendedor, o bien formalizarse la venta al vendedor si viven los otorgantes o causahabientes y acceden a ello. De este modo tendríamos escritura de propiedad del vendedor y el comprador podría inscribir si media un año entre la formalización de aquella y ésta (en caso de herencia se computa el año desde la fecha de la muerte del causante). Ahora bien, quien inscribe por primera vez en virtud del doble título (dos escrituras) no queda protegido frente a un posible verdadero dueño que así lo acredite (distinto del vendedor) hasta transcurridos dos años desde la fecha de la inscripción.
  2. Que no tengamos documento alguno y no podamos escriturar la propiedad del vendedor. En estos casos se puede vender directamente en escritura pública, teniendo catastrado el inmueble a nombre del vendedor, y lograr la inscripción con el Expediente de Dominio a efectos de inmatriculación, que se tramita en la notaría del lugar donde radique la finca, o en una notaría de un distrito colindante. En este caso, se trata de acreditar que el vendedor adquirió la finca con más de un año de antelación a la fecha de la escritura pública de compraventa. El inconveniente de este procedimiento es que este expediente liquida como una nueva compraventa, salvo que se acredite haber satisfecho el impuesto, la exención o la no sujeción por la transmisión cuyo título se supla con el expediente. La ventaja frente a la inscripción en virtud del doble título es que no se produce la suspensión de la fe pública registral durante los dos años que indiqué anteriormente.
  3. Puede que el comprador exija del vendedor tener la propiedad inscrita, en estos casos, habrá que “recrear” (como dice mi compañero José Carmelo Llopis aquí) ese título que falta y tramitar un expediente de dominio a efectos de inmatriculación, de tal modo que el comprador adquiere de un vendedor que tiene inscrito su derecho y, conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, será mantenido en su adquisición aunque se anule o resuelva el derecho del transmitente en virtud de causas que no consten en el Registro.

Para tu caso concreto, te aconsejo que acudas al notario quien os podrá asesorar según las circunstancias.

María Nogales Sánchez

Notario de Montanchez (Cáceres)

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