¿Puede ayudarme el notario en la contratación de los préstamos hipotecarios?

shutterstock_283698263Por supuesto que sí: los notarios te podemos asesorar antes, durante y después de contratar, de manera imparcial y gratuita, pero te resultará de especial interés nuestra ayuda previa a la “firma” de  la escritura pública del préstamo hipotecario.

En primer lugar, y a grandes rasgos, los notarios te podemos informar sobre la posibilidad de obtener información general de las entidades financieras a fin de conseguir las características generales (comisiones, tipos de interés, plazo de devolución, vinculaciones como planes de pensiones, seguros…) de los préstamos que ofrecen  a los clientes a través  de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), que son unos folletos gratuitos.

Una vez seleccionada la opción que más te interese (y tratándose de personas físicas en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir) puedes solicitar una Ficha de Información Personalizada (FIPER), que, como su nombre indica, se diseña especialmente para ti. Para ello, el banco, atendiendo a tu solicitud, examinará tu capacidad de endeudamiento y la operación, de forma gratuita. De ser viable, solicitará la tasación y la información registral del inmueble. Es en este punto donde incurrirás en gastos por primera vez durante el proceso de formalización de la hipoteca. Estos gastos pueden evitar otros mayores y muchos disgustos, porque si pretendes comprar un bien cuya adquisición requiere que constituyas hipoteca sobre el mismo, antes de firmar un contrato de arras con el vendedor, debes saber si puedes obtener la financiación que necesitas. Para ello, es imprescindible conocer el valor de tasación, pues los bancos suelen poner el límite de financiación en el 80% de la cantidad que resulte inferior entre el  precio de adquisición o del valor de tasación.

Una vez que el banco te haya entregado la FIPER, lo primero que debes saber es que ésta no es vinculante para él, por tanto, si estás muy interesado en esa operación, debes solicitar al banco una oferta vinculante, que le obliga durante catorce días naturales, salvo excepciones, a mantenerla. Las condiciones de esa oferta vinculante incluidas en una FIPER serán las que se plasmen en la escritura pública de préstamo hipotecario.

Y te preguntarás, ¿qué está incluido en la FIPER? Pues las características de la operación, digamos, el esqueleto: capital, plazo de amortización (importe, número y periodicidad, posible amortización anticipada y su costes), intereses (fijo o variable; y en este caso, interés inicial, tipo de referencia para las revisiones, margen aplicable, cláusulas suelo y techo), comisiones y otros gastos (notaría, registro…).

Es muy importante que solventes tus dudas con la entidad, y también, que conozcas tu derecho de acudir al notario que elijas.

A día de hoy, la mayoría de las entidades fijan como límite a la baja del tipo de interés de referencia: el cero; es decir, que el suelo de las hipotecas (lo máximo que pueden bajar) lo constituye el marginal fijado por la entidad para esa operación. En estos casos, hay que incorporar una cláusula manuscrita en los términos fijados por el Banco de España como “muestra” de que tienes claro que conoces qué significa la cláusula suelo, que la tienes a tu disposición, y cuál es. Esta cláusula suelo-techo (interés máximo y mínimo que te pueden cobran), al igual que los instrumentos de cobertura de riesgo de tipo de interés, también deben constar en la FIPER (sobre esto último puedes informarte con más detalle en este enlace)

Además de todo lo anterior, tienes derecho a examinar, dentro de los tres días hábiles anteriores a la firma, el proyecto de escritura y comprobar que se corresponde con la oferta vinculante. Los notarios te podemos asesorar en este momento, y de existir alguna discrepancia con la oferta vinculante, podrás desistir de la operación o exigir su modificación.

También tienes derecho a leer la escritura inmediatamente antes de la firma, y en todo caso, el notario la leerá en voz alta, o permitirá a las partes que la lean, a su elección, y solventará cualquier duda que te surja en ese momento.

El notario te informará de los costes fiscales de la operación (que oscilan entre el 0,5 y el 1,5 % del total de la responsabilidad hipotecaria (y no solo del capital prestado, pues incluye también un máximo de intereses remuneratorios, moratorios y gastos; este máximo de responsabilidad consta en la escritura). De los gastos te habla mi compañero Manuel en este post. Espero haberte aclarado las dudas y, sobre todo, ya sabes: consulta con un notario antes de firmar nada.

Acerca de María Nogales Sánchez

Notario de Montanchez (Cáceres)

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